חיפוש בית בהולנד-אמסטרדם מה חשוב לדעת?
כל ישראלי שמברר על המעבר להולנד, נדרש בשלבים הראשונים לעניין סוגיית הדיור. הדיור היא סוגיה מהותית שחלקה בתקציב המשפחתי גבוה, ולכן יש להכיר את האפשרויות למצוא דירה בשכירות בהולנד או דירה לקניה בהולנד , ההבדלים מישראל, וכמובן, העלויות.
הפוסט נכתב בשיתוף בעלי מייק, שהוא איש נדל"ן ותיק, שמכיר/שחי ונושם נדל"ן.
שמתי לב שמייק מסתכל על הנכס גם בעיניים של משקיע וגם בעיניים של קבלן שיפוצים והיה לי חשוב שיקח חלק בפוסט הזה…
הערך שתקבלו בפוסט זה, ניתן באהבה מאיתנו 🙂 והוא קצה הקרחון של מידע חשוב שצברנו וסייענו בעזרתו לחברים ומכרים שהתלבטו בדרכם במסע לבית שלהם בהולנד.
שוק הנדל״ן בהולנד – הידעתם?
שוק הדיור בהולנד עבר בשנים האחרונות טלטלה משמעותית.
לאחר תקופה קצרה של קיפאון ואף ירידה קלה בתחילת מלחמת רוסיה-אוקראינה בשל עליית הריבית המהירה וחוסר הוודאות לעתיד לבוא, המחירים שבו לעלות ללא הפסקה, הן לקניה והן להשכרה.
המחירים עלו לעיתים בשיעור העולה על 10% בשנה!
הביקוש הגבוה, ההיצע המוגבל, והשינויים הרגולטוריים שמתעדכנים מדי פעם, הפכו את מציאת הבית המתאים למשימה מאתגרת במיוחד.
כדי להקל עליכם על הניווט בפוסט, אתם יכולים ללחוץ על הכותרות ולמצוא ישירות את המידע שאתם מחפשים
בית או דירה בהולנד?
בית שורתי – Rijtjeshuis /Terraced House
זוהי לרוב הבחירה של משפחות עם שני ילדים או יותר.
ונסביר למה זו צורת המגורים שאנחנו מוצאים כנוחה למשפחות ישראליות –
המאפיינים העיקריים לרוב הבתים השורתיים:
גודל הבית הוא כ 110–170 מ״ר.
הבית לרוב בן 3 קומות.
הבית הוא חלק משורה של בתים (5-10), השכנים חולקים שני קירות צדדיים שלרוב מבודדים רעשים בצורה טובה (בדקנו…)
ישנה חצר אחורית בגודל 30 – 80 מ״ר ומחסן
יש חצר קדמית קטנה – שימושית לאופניים, פחי אשפה וצמחיה.
הגג לרוב משופע אך יש גם בתים שורתיים עם גג שטוח.
זהו סגנון הבנייה הנפוץ ביותר בהולנד – ולא דירות כמו בארץ.
ניתן למצוא אם מחפשים בסבלנות, גם בתים דו משפחתיים וכמובן גם בתים פרטיים ללא כל חיבורים לשכנים, והעלות תהיה בהתאם…
דירה (Appartement)
בהולנד היצע הדירות קטן יחסית לבתים.
המאפיינים העיקריים לרוב הדירות
לרוב הדירות לא גדולות במיוחד, גודל נפוץ הוא 60–90 מ״ר, לעיתים גם עד כ־120 מ״ר.
בשל גודלן, דירות מתאימות לרוב למשפחות קטנות או זוגות.
הדירות לרוב במפלס אחד.
לעיתים יש מחסן בקומת הקרקע.
החניה במגרש חניה או ברחוב, לעיתים בתשלום.
הבניינים כמעט תמיד מנוהלים על ידי חברות ניהול מקצועיות (VvE Beheer) ולא על ידי ועד בית שמורכב מהדיירים. מחיר ועד הבית בהתאם.
חברת הניהול אחראית על ההתנהלות השוטפת: גביית דמי הוועד, ניהול החשבון והתחזוקה, טיפול בספקים ובתיקונים, ביטוח המבנה, והכנת אסיפות הדיירים והדוחות הכספיים. בעלי הדירות מקבלים החלטות עקרוניות, וחברת הניהול מבצעת בפועל.
ניהול באמצעות חברה מקצועית מבטיח שקיפות, עמידה בדרישות החוק, ותחזוקה מסודרת של הבניין שהם גורמים המשפיעים ישירות על איכות המגורים, ערך הדירה ואישור משכנתא. עבור רוב רוכשי הדירות בהולנד, VvE עם חברת ניהול הוא הסטנדרט המקובל והבטוח ביותר.
בהמשך הפוסט אשתמש במושג "בית", אך האמור מתייחס גם לדירות.
ריהוט סטנדרטי בבתים להשכרה
רוב הבתים המוצעים לשכירות מגיעים מרוהטים למחצה, וכוללים בדרך כלל:
תנור לרוב built in,
מקרר ומקפיא – לפעמים קטנים ממש שימו לב!,
מכונת כביסה (ולעתים מייבש),
מדיח built in,
מערכת חימום,
וילונות*,
פינת אוכל,
סלון
מיטות.
* אתם בטח מתפלאים לראות וילונות ברשימה.
הוילונות חשובים מאוד בבתים בהולנד משום שלרוב לבתים יש חלונות ענק או קירות זכוכית בעצם. מצד אחד זה מכניס המון אור שחשוב מאוד במיוחד לאור חודשים אפרוריים לא מעטים שיש פה וגם נחמד מאוד להסתכל החוצה, מצד שני הוילונות חשובים כדי לא להיות שקופים לעיני כל, וכן כדי להחשיך את הבית בחודשי הקיץ בהן יש שעות אור אינסופיות.
דירוג אנרגטי והמערכות בבית – למה זה חשוב?
בהולנד, כל נכס המוצע לשכירות או למכירה חייב להציג דירוג אנרגטי (בהולנדית Energielabel)
- הדירוג האנרגטי נע בין ++++A שהוא הדירוג הגבוה ביותר של בתים חדשים המבודדים עם הטכנולוגיות המתקדמות ביותר, ועד G שהוא דירוג נמוך ולא מומלץ.
- הדירוג מבוסס בעיקר על רמת הבידוד, מערכת החימום ושמירת החום – עניין קריטי במדינה קרה כמו הולנד.
- בעל הנכס חייב לקבל תווית אנרגטית סופית תקפה לפני שהוא משווק את הנכס למכירה או להשכרה.
- תווית האנרגיה הזו צריכה להינתן גם במודעה וגם להימסר בפועל לשוכר/לקונה בעת חתימת ההסכם.
- תווית אנרגיה תקפה היא תלוית זמן (בדרך-כלל עד 10 שנים) ולכן אם התווית הישנה אינה תקפה, חייבים להנפיק אחת חדשה.
- יש חובה משפטית לספק את הדירוג האנרגטי, אי-עמידה בחובה זו, עלולה לגרור קנס לבעלים מטעם רשות האכיפה.
- לקריאה נוספת בנושא דירוג האנרגיה הכנסו לקישור הזה.
למה לא מומלץ בית עם דירוג מתחת ל-C?
המשמעות של דירוג נמוך כזה היא,
שכדי לשמור על טמפרטורה נעימה בבית, נצטרך להפעיל את מערכת החימום יותר,
מה שיוביל לחשבונות חימום כבדים מאוד בחורף (ולא רק).
בשל הבדלי הטמפרטורות בין הבית החמים לקרירות שמחוצה לו, והחלונות שבעיקר סגורים, קיימת תופעת עיבוי שיוצרת לחות על גבי החלונות ובקרבתם.
ללא אוורור נכון, הלחות תתפתח לעובש ופטריות.
מצב זה אינו בריא לנשימה וגם לא אסתטי מן הסתם.
לכן, חשוב לוודא שקיימת בבית שלכם מערכת איוורור אפקטיבית !
מערכות חימום מים וחימום הבית
- ברוב הבתים תמצאו מערכת משולבת (קומבי) מערכת זו מספקת מים חמים ללא הגבלה ומחממת את הרדיאטורים או את הצנרת מתחת לריצוף.
מערכת זו פועלת על גז, והחל משנת 2026 כוונת הרשויות היא, לעודד את הציבור לעבור למשאבות חום הפועלות על חשמל וידידותיות יותר לסביבה. - בבתים ישנים שלא עברו שיפוץ נרחב, ייתכן שילוב של קמין עץ בד"כ בסלון, ורדיאטורים בחדרי השינה.
- בדירות לעיתים מותקן דוד חשמלי לחימום מים, שלדעתנו אינו מומלץ למשפחות.
תשאלו למה?
המים החמים נגמרים מהר עקב הטמפרטורות הנמוכות שבחוץ! ובעיני הכי כיף להתקלח במים רותחים ממש, לא ככה?
חימום מרכזי (Block Heating)
מערכת משותפת שמספקת חימום ומים חמים לכל הבניין/פרוייקט. התשלום מבוצע על ידי מקדמות חודשיות ופעם בשנה התקזזות בהתאם.
מיסוי נדל״ן בהולנד – מה כדאי שתדעו?
מס רכישה (Transfer Tax)
בעבר, השקעה בנדל״ן בהולנד הייתה אטרקטיבית בזכות מס רכישה נמוך ומחירי כניסה נוחים.
בשנים האחרונות תקנות המיסוי התעדכנו, ואלה המיסים החלים נכון לעכשיו:
- רכישה למגורים עצמיים (owner occupied): מס רכישה של 2%.
- לרוכשים מתחת לגיל 35: פטור חד-פעמי ממס רכישה עד שווי נכס של 555,000 € החל מינואר 2026 .
- נדל״ן שלא לצורך מגורים עצמיים (Other properties): מס רכישה של 8% גם אם מדובר בנכס הראשון שנרכש בהולנד. הנתון הקובע לצורך רשויות המס הוא האם אתם מתכוונים לגור בנכס, או לא.
המשמעות: השקעה בנדל״ן הולנדי לתושבי חוץ, הפכה פחות אטרקטיבית.
אך, למי שחי בהולנד (או שילדיו לומדים שם), עדיין קיימות הזדמנויות למינוף.
מיסוי על שכירות לבעלי נכס
מיסוי בין מדינות אמנת מס
אם אתם תושבי הולנד ומחזיקים נדל״ן במדינה שיש עמה אמנת מס (כמו ישראל),
הנדל״ן ימוסה לפי תקנות המדינה שבה הוא נמצא, נניח ישראל,
ובהולנד תקבלו פטור.
חשוב לציין כי יש צורך להצהיר על הנכס בדוחות השנתיים
(Tax return).
אז תכל'ס , איך לגשת לרכישת/השכרת נדל״ן בהולנד?
עברית שפה מבלבלת לפעמים – ולכן נבהיר
המשכיר הוא בעל הנכס
באנגלית Landlord
בהולנדית Verhuurder
שוכר/דייר הוא הצד שמשלם כסף כדי לגור בבית
באנגלית Tenant/Renter
בהולנדית Huurder
מה חשוב לדעת בחיפוש בית להשכרה בהולנד ?
הרוב המוחלט של שוק השכירות (Huur) נמצא בידיים של מתווכים (Makelaar).
נהוג לשלם פיקדון של חודשיים שכירות לידי המשכיר (Borg).
ונבהיר, מדובר בכסף ממש שמופקד לחשבון המשכיר ויוחזר לאחר מסירת הבית חזרה במצב בו התקבל, ועמידה בכל התשלומים הנדרשים לפי ההסכם.
בעל הנכס הממוצע, יעדיף להשתמש בשירותי תיווך שיכללו כמעט כל פעולה הכרוכה בהשכרה ולרוב לא תראו כלל את בעל הבית, כלומר, תתנהלו רק מול משרד התיווך.
המתווך יציג בפניכם את הבית, יענה על שאלות ואף יחתים אתכם על החוזה. לעיתים אף יהיה בעל זכות החתימה, ובמקרים מסויימים התשלום יועבר לחשבון המשרד ולא לחשבון המשכיר.
היכולת להצליח למצוא בית להשכרה במיקום ובזמן שמתאים לכם, תלויה ביחס בין ההיצע לביקוש שבא לידי ביטוי בכמות הפניות שמקבל משרד התיווך למודעה. באזורים בהם רוב הישראלים שמתעניינים במגורים, כמו אמסטלפיין/דרום אמסטרדם ובאזורים נוספים, לרוב קיים ביקוש גבוה וקשיח.
כאשר זהו המצב, יש צורך בידע וניסיון על מנת להגיע למצב בו אתם מקבלים את הזכות לראות את הנכס ולהיות מועמדים להשכרתו.
כאשר יש מספר מועמדים מתאימים, עשויים להעמיד את מחיר השכירות לסוג של מכרז – מי שמציע יותר, יזכה בבית (Bid).
קחו בחשבון כי תיערך בדיקה לגביכם, הדיירים העתידיים, היכולת הפיננסית שלכם, מספר ילדים, בעלי חיים אם יש ואיזה, תקופת השכירות המבוקשת וכו'.
לכן, מאוד מומלץ להשתמש בשרותיו של יועץ מנוסה או מתווך.
לרוב מתווך יגבה מכם חודש שכירות +מע"מ.
מי שכבר מוכן לשלם סכומים גבוהים כאלה,
מומלץ שיבדוק כי המתווך חבר באיגוד ה NVM– Nederlandse Vereniging van Makelaars.
מתווכים החברים בארגון חייבים לעמוד בסטנדרטים גבוהים, למשל, שקיפות גבוהה, קבלת עמלות רק מצד אחר, האפשרות לפרסם באתר Funda.
אם תעזרו במתווך NVM, הסיכוי שמדובר בנוכל יהיה נמוך מאוד, שכן הוא עלול לאבד את רשיונו.
כמובן, מי שמעוניין להוזיל עלויות יכול להעזר במכרים או ביועץ אמין בעל ניסיון בתחום אשר יסייעו לכם להבין טוב יותר האם הנכס מתאים לצרכים של המשפחה שלכם מבחינת הגודל, החלוקה, המיקום וכו'.
נדלניסט מנוסה ידע כיצד לפעול כדי להגדיל את הסיכויים שלכם להשיג את הבית שלכם בהולנד.
מה חשוב לדעת בחיפוש בית לקניה בהולנד ?
המעוניינים לרכוש נכס בהולנד צריכים לקחת בחשבון בראש ובראשונה את כל
היבטי המיסוי הן בהולנד והן בישראל.
לכל אחד מהנתונים הבאים תהיינה השלכות לגבי המיסוי שלכם:
- האם אתם עוברים לגור בנכס שתרכשו ואם כן לכמה זמן תגורו בו ?
- כמה זמן תישארו תושבי הולנד ?
- האם אתם מהגרי ידע? כלומר, זכאים ל 30% רולינג ?
- האם אתם מתעדים לחזור לארץ ולהשאיר את הנכס ?
- האם בעל הנכס מעל גיל 35 ?
- האם זה הנכס היחידי שלכם בהולנד ?
מימון רכישת בית בהולנד
מימון הרכישה של הנכס שלכם יכול להיות מהון עצמי, ממשכנתא ו/או משילוב של השניים.
אתם צריכים להבין לפני הרכישה האם אתם זכאים למשכנתא ואם כן, מה גודל המשכנתא שלה אתם זכאים. בנוסף לביצוע סקר שוק שתבצעו כדי לקבל הערכה כללית של מחיר הבית הרצוי.
לאחר שהבנתם את השלכות המיסוי ומהו הסכום שאתם יכולים ומעוניינים להשקיע, הגיע הזמן למצוא את הבית שמתאים לכם!
הרוב המוחלט של הנכסים יפורסמו באתר funda.nl על ידי משרדי תיווך הרשומים בהולנד, ה NVM שהזכרנו למעלה.
משרדי התיווך שומרים על סטנדרטים גבוהים ושקיפות במודעות הכוללות צילומים מקצועיים, מידות מקצועיות ואף סרטונים וכן תיאור מפורט של הנכס וסביבתו.תיאור מפורט זה שונה מאוד מהתיאורים שנמצא בישראל ויפתיעו אתכם לטובה.
יש לקחת בחשבון שעלויות שיפוץ או שידרוג הדירוג האנרגטי גבוהות בהרבה ממה שאתם מכירים בישראל.
מציאת בעל מקצוע ותיזמון העבודה צריכים להילקח בחשבון גם הם.
Work Life Balance זה יתרון מדהים שיש בחיים בהולנד! אבל אל תשכחו שהאיזון הזה זה חל על כולם פה. גם על השיפוצניק.
ולכן, קחו אוויר וצפו לזמן המתנה ארוך לשיפוץ, שיקח זמן ארוך.
כמו שכתבנו למעלה לגבי שכירות, גם כאן לרמת הביקוש יש השפעה גדולה מאוד.
כאשר הביקוש גבוה
משרד התיווך יאפשר למספר מצומצם של פונים להגיע לסיור בנכס.
לרוב המחיר יקבע על ידי מכרז (Bid), והוא עשוי להיות גבוה משמעותית מהמחיר שאותו תראו במודעה (Asking Price בהולנדית Vraagprijs או Bidden vanaf).
